二手房价降价比狠，青岛有小区房源成交价跌回十几年前

半岛全媒体记者　江海峰

久观楼市,你就会明白,想了解真实的市场,还得看二手房。新房的价格和成交情况往往会受调控影响,并不能客观反映市场；而二手房的价格却一直在随着市场的冷热不断变化。最近,青岛几个为人熟知的小区,爆出几单超低价已成交二手房,迅速引发热议。现在的二手房价格真的这么低了吗?未来还有下行的空间吗?今天,我们就一起来探讨一下。

市场：二手房频现成交低价,降价风已吹至浮山前

最近有购房者告诉记者,上周末他刚签约了一套老四方的二手房,本周一上网一看,同小区同类房源,报价就比他成交价低了5万元。这位购房者说,他从春节之前就开始关注这套房子了,前后看了7次房,和房东进行了很长时间的价格博弈,最后将总价“砍”下8万元,以152万元成交。“我本来觉得捡了个大便宜,没想到会这样。如果我晚点签约,等到本周一新上的这套房源,也许还能再砍砍价……”这位购房者说。

其实,最近青岛不少小区传出二手房成交价降出新高度的消息。

不久前,位于浮山后的竹韵山色一套103.01平米的两室一厅小高层房源,以206万元的总价成交,引发市场关注。据记者了解,该小区为低密小区,且周边对口的小学和初中也不错,因此在2023年之前房价一直在30000元/平米以上,最高摸到过40000元/平米线。如今却跌回20000元/平米线,着实令人唏嘘。

竹韵山色近期一套房源的成交情况

同样,位于西海岸的大型社区维多利亚湾,最近成交了一套106平米的套三双卫房源,成交总价为68.5万元,折合单价5419元/平米。记者印象中,该楼盘首开时,人气十分高,名学区的加持吸引了不少主城区的购房者。那时的房价就已6000元/平米以上,后来该小区多次开盘、多次加推,一度涨到10000元/平米以上。如今这套房源以5419元/平米的单价成交,可谓“跌回十几年前”。

浮山前亦不例外,降价之风也悄然吹到了这里。亚麦山城一直因背山面海,是高端人群的“心头好”。行情好时,小区的均价在35000元/平米左右,近期成交的两套房源,却让人大跌眼镜:一套91平米左右的两室一厅精装房源,以200万元的总价成交,单价为21983元/平米；另一套131平米左右的两室一厅精装房源,卖了261万元,单价为19882元/平米。我们不禁质疑:这还是那个人们高攀不起的浮山前吗?

亚麦山城近期两套房源的成交情况

“或许单独一两套房源的成交,并不代表一个小区的成交均价。但目前是买方市场,购房者都会通过交易网站看到这些成交信息,这就给了他们更多的压价理由。因此,也容易影响后期整个小区的挂牌价和成交价。”贝壳找房一名经纪人说。

房主：“挂牌一个月,我下调了2次价格”

买方市场下,房东们变得有些“卑微”。“2018年,我买这套房的时候,是和两对小情侣站在楼道里,给房东现场报价才成交的。那一年,新房市场全款优先,二手房市场一天一个价,不过是涨价的价。如今,短短6年的时间,我的房子却一天一个价,降价的价。”刘女士的房子位于福岭嘉苑,是典型的学区房,但她却向记者苦笑道:自己算是“买在高点,卖在低点”的典型代表。要不是急需用钱给儿子出国上学用,她也不会选在这个时候把房子卖掉。“我最近学一些房东的做法,拍了一些视频发在抖音上,希望会有更多的人来看房。挂牌一个月,我已经下调了2次价格,比一开始降了7万了。”刘女士说。

另一位房东孙女士,则是尝到上一轮二手房升值甜头的代表。孙女士告诉记者,为了给孩子上学,她于2013年在浮山后四小区买了一套81平米的套三房源,当时的单价11000元/平米左右。随着上一轮房源水涨船高,她发现所购小区的同类房源,均价最高时已到了34000元/平米。2021年,她和丈夫商议改善一下居住环境,卖掉这套老房子,换套新房住。“当时我们周围的湖光山色挂牌价都在36000元/平米以上,所以我的心理价就在34000元/平米左右,但因为急着交新房的钱,最终就以31000元/平米的单价成交了。当时因为这个事,我还郁闷了很久,觉得没卖到一个好价钱。不成想,最近听一个以前的邻居说,自己刚卖的一套房,成交单价才22000元/平米。”孙女士表示,听到这个消息,自己又开始庆幸当初卖得正是时候。

数据：去年成交均价达近5年新低,二手房价或仍下行

其实,近两年,青岛二手房的成交价格一直处于下行趋势。

我们先来看月度数据。据国家统计局数据统计,今年2月青岛二手住宅销售价格环比下降0.6%,同比下降6.2%。环比来看,从2023年4月重回下跌态势,一直持续到2024年2月,二手房价格已连跌11个月。同比来看,从2022年4月开始下降,截至2024年2月,二手房价格已连续下降23个月。

再来看年度数据。据贝壳找房数据统计,近几年青岛二手房的成交均价在不断降低。以过去的5年为例:2019年,限购、限售政策刚起效第一年,市场尚未有明显降温,二手房成交均价高达21150元/平米；之后两年,随着政策的趋紧,房价也开始下行,2020年降至19499元/平米,2021年降至19603元/平米；到了2022年,楼市逐渐进入冷冻时期,市场活跃度不够,导致二手房成交压力变大,房价出现较大的下行,降至18210元/平米；刚刚过去的2023年,虽有各项救市政策不断出现,但市场并未摆脱懈怠,购房者的观望情绪十分浓厚,二手房主的议价空间不断加大,为了促进成交,只能不断降价,房价达到16461元/平米。由此得知,2023年青岛二手房成交均价达到近5年来的新低。

业内:　二手挂牌达12.2万套，切忌买涨不买跌

那么,是什么原因导致的二手房价格持续下行?

有业内人士认为,供需矛盾的失衡是主要原因。简而言之就是库存量大了,购房者却少了。据贝壳找房数据,截至3月19日13时,青岛二手房挂牌量已达122486套。而记者曾于3月14日13时查过这个数据,当时还是117608套,也就是说短短5天的时间,挂牌量就增加了近5000套。据记者观察,自去年9月全面解除限售以来,青岛二手房的挂牌量一直在急剧增加。

因此,业内人士认为,青岛二手房的价格或将持续下行。“其实这对于购房者来说是好事。库存量大说明购房者可以有更多的选择,挑到自己满足的房源；而且目前无论是首付比例还是房贷利率都处于较低水平,而且房东的议价空间也比较大,买房更省钱了。因此,有实际购房需求的购房者,当出手时就出手,切忌买涨不买跌。”贝壳找房市场分析师陈晶说。