二手房成交环涨2%！上月岛城楼市成交12312套，崂山、东李竞争激烈

半岛全媒体记者 于红靓

7月楼市成交数据出炉。据锐理数据，7月青岛新房成交6045套，其中，新建商品住宅成交4233套，成交集中在西海岸、城阳等地。二手房方面，7月，青岛市二手房全部房屋成交6267套，环比上涨2%。从数据看，青岛上月新房、二手房共成交12312套，数据较为平淡。业内人士分析，目前青岛商品住宅供求持续收缩，价格微降，市场低位运行，预计量价博弈下的螺旋式筑底或将进一步加剧。

7月新房成交6045套，环同比双降

数据显示，7月岛城新房成交6045套，环比下滑74.4%，同比下滑15.29%，新房成交均价为15025元/㎡。其中，新建商品住宅成交4233套，环比下滑69.4%，同比下滑12.4%，新建商品住宅成交均价15619元/㎡。

分区域来看，7月岛城新建商品住宅成交集中分布在西海岸、城阳、即墨等地。具体来看，7月西海岸新区新建商品住宅成交1004套，城阳区新建商品住宅成交805套，即墨区新建商品住宅成交559套，胶州市新建商品住宅成交497套，李沧区新建商品住宅成交340套，市北区新建商品住宅成交294套，莱西市新建商品住宅成交257套，平度市新建商品住宅成交245套，崂山区新建商品住宅成交159套，市南区新建商品住宅成交73套。

从各区市成交涨跌来看，上月，除市南区外，其余区市新建商品住宅成交均下滑。

100~120㎡商品住宅成交占比最多

据锐理数据统计，2024年1~7月青岛商品房市场累计签约金额约1004亿元，同比下滑20.9%；签约面积约728万㎡，同比下滑16.1%；累计签约套数58238套，同比下滑21.1%。

另据卓易数据，2024年1~7月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下商品住宅的占比19.03%，100~120㎡面积段商品住宅成交最多占比37.5%，与120~150㎡面积段商品住宅加起来合计占比约69%。

从住宅项目本身来看，全国市场分化异常明显，而且对品质及产品的创新要求更高，改善型产品为市场支撑，改善型产品增配明显。从2023年以来青岛新增供应产品结构来看，随着地价升高推动产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力；另一个趋势是去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李出现小户型产品，毛坯也成为一个趋势，目的是降总价降购房门槛。

7月二手房成交6267套，环涨2%

二手房方面，成交略有上涨。据青岛网上房地产不完全统计，7月，青岛市二手房全部房屋成交6267套，环比上涨2%。

从区域成交分布来看，上月，除市北区、西海岸新区、即墨区、莱西市外，其余区市二手房成交量均环比上升。具体来看，上月，西海岸新区二手房成交1467套，市北区二手房成交977套，城阳区二手房成交958套，即墨区二手房成交621套，李沧区二手房成交621套，胶州市二手房成交466套，市南区二手房成交448套，崂山区二手房成交329套，平度市二手房成交235套，莱西市二手房成交145套。

从热销户型来看，据青岛贝壳研究院，7月，140㎡以上面积段房源成交占比11.2%，为近五个月最高值。

从热搜小区来看，据青岛贝壳研究院，7月，鲁信长春花园居热搜榜首，维多利亚湾和山海湾紧随其后位居TOP2及TOP3。

市场冷热不均，崂山、东李竞争激烈

从市场端看，市场分化明显，有项目采取降价促销、推出优惠活动等方式吸引购房者，也有项目得益于片区整体配套的升级等吸引不少购房者注目。

记者了解到，今年上半年热度较高的项目，依然集中在东李世园的森林公园、世园金茂府，以及崂山区的高改和豪宅项目。其中世园金茂府因环境、科技住宅、品质和品牌等引关注，森林公园凭借优质实景示范区深受市区品质刚改、改善客户注目，除此之外，这些项目能上销量榜也与降价促销密不可分；而崂山区项目霸榜金额排行，更多在于地段价值和独有的价值圈层，其次为实力房企高改及豪宅产品力的不断自我刷新。

锐理数据山东区域总经理刘元婧认为，当下品质改善及高改需求更为活跃，同时要想实现热销，离不开三大要素：核心地段——土地本身具备高价值属性；高品质产品——不但产品设计好、品质细节也要好、实景展示更要好，才能真正触动改善心声；优质服务力——不只是案场服务，还有交房口碑、物业服务口碑等等，谁能保障交房和入住品质，谁才能真正赢得客户。

以价换量或持续，核心区有望企稳反弹

“今年上半年新盘较少，全市商品住宅新增供应仅225万㎡，同比大幅下降41%，供求比由去年全年的0.69下降至0.56，以存量消化为主，成交方面，观望继续、成交低迷。”刘元婧分析，市场低位运行导致去存依然承压明显，案场月均销量30套就算非常不错，多数集中在10套左右甚至是个位数，一线冷感仍较为明显。

在成交低迷的情况下，不少项目主动降价。记者发现，降价潮已从之前的李沧北、东李世园卷到了老四方，并在其他区域多点频发，此外降价形式上也从以往的特价房、工抵房等暗降转为整栋楼明降，当前一线案场价格战愈演愈烈。“为了实现积极回款，预计下半年价格内卷将进一步加剧，以价换量持续，量缩带动的价格筑底过程将继续深度演绎，不断寻底。”刘元婧认为。

对于接下来楼市，多位业内人士认为，政策端有望进一步加力。”当下一些热销项目热度有明显回升。“中国市场学会房地产产业研究院特聘专家王寿林认为，降幅在收窄，下半年核心区有望企稳反弹，当下确实是买新房的好时机。

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多地取消商品房限价

商品房回归市场化运作

7月31日，郑州取消商品房限价，郑州住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。在此次取消商品房限价后，郑州对于房地产限制性政策已经全面解除，商品住房市场回归市场化运行。

除了郑州，根据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

“取消商品房限价，实际是符合现在的市场情况，当时限价出台主要是因为房价不断上涨，导致带来市场恐慌和一些销售乱象，现在经过这五年的长期调控，房价基本上处于一个下跌调整的阶段，不符合市场现状，所以取消它是一个早晚的事情。”岛城著名楼市分析专家张斌认为，“保障房+商品房”的住房双轨制运行格局逐步建立，商品房市场就是完全市场化。