空间大、景观好、功能多！第四代住宅来啦

目前，各地兴起了“第四代住宅”的概念，又称为“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。为了发展“第四代住宅”，部分城市出台了相应的支持政策，其中包括对计容规则进行调整，比如:空中花园符合一定要求时，允许空中花园面积不计入容积率和产权面积。这些调整有利于减小公摊面积，提升得房率。而在青岛，目前也已经有“第四代住宅”项目已落地。

趋势：多地调整计容规则，对开发商有积极影响

“目前各地政策只是针对部分规则进行了调整，尚不意味着公摊面积的完全消失，未来或许会有更多城市跟进出台类似政策。”中指研究院研究副总监徐跃进表示各地调整计容规则，对于开发商而言将有多方面积极影响。“第一，因为在同样的容积率限制下，因为不计容面积增加，房企实际可售面积将增大；第二，产品设计将获得更大的发挥空间，比如在空中花园面积不计容的情况下，房企可以在不占用可售面积的情况下，通过增大空中花园的面积，为住宅产品带来更丰富的空间、景观、功能。”

在新的趋势下，房企应加强新一代住宅产品研发，充分利用计容规则调整所带来的积极影响，提升住宅产品的吸引力，更好地满足市场改善性住房需求。

相比于以前的住宅产品，第四代住宅具有一定的优势，比如：公摊低，空中花园等使用面积不计容，将带来高得房率，住户使用面积增加；开发商项目设计多样性提升；景观好，第四代住宅绿化设计丰富，为住户提供了更加接近自然的生活环境，景观环境较前代住宅有明显提升；生活空间多元化，第四代住宅的公共庭院和街巷使得建筑空间更加多元化，可以为居民打造更加丰富的社交和休闲空间。

市场：济南青岛均有第四代住宅落地

据不完全统计，截至2024年3月，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，尤其是今年，伴随着房地产市场对高品质住宅的探索，“第四代住宅”的概念被频繁提及，在青岛也已有项目落地。资深地产业内人士李先生告诉记者，李沧金水云麓项目主打的就是青岛首批四代宅的概念，产品是建面约110~200平米的“花园式”云端墅居，“空中庭院”最大的有80多平方米，项目刚入市时均价每平米3万多，但入市后市场反应较为平淡，2022年底、2023年初降到2.5万/平米-2.8万/平米，加速了产品销售。

7月底面市的中巍·云山墅项目，位于城阳白云山板块，为“准四代宅产品”，它打造的是建面约238平米~369平米云瀑空中墅。据工作人员介绍，该项目在所有户型横向面宽均超过20米的设计基础上，研发设计了约6.6米挑空客厅大平层（部分户型），把别墅的垂直尺度与大平层的横向尺度融合，主打平层“墅居”，这在目前的市场是一项创新。“截止到8月24日，我们收到了超过100组市场客户咨询，尤其是最近全景示范区开放后，每天预约到访的客户均达20组以上。”工作人员告诉记者。

除了青岛，济南银丰地产也在今年推出了四代宅产品。其“空中花园”最大能达到72平米，利用错层的设计，每层挑高都在6.2米以上。据悉，该项目高层在2.8万元/平米~3.2万元/平米，小高层产品在3万元/平米~4.2万元/平米之间。据悉，在其他城市，淄博鼎成森林城、森林星玥花园，烟台蓝天博识雅苑三个项目均规划建设“第四代住宅”，在今年2月山东省住房和城乡建设厅确定的第一批山东省高品质住宅试点项目名单中，这三个项目均在其中。

观点：成本高，未来产品还需进一步完善

面对“第四代住宅”，市民江女士告诉记者，“这种房子我以前在南方见过，短视频里南方城市那种带空中花园的房子，也很火，大家都很羡慕。但我觉得空中花园、空中大露台还是比较适合南方的住宅，在北方我们买房还是要考虑整体的舒适性，实用性。”

卓易数据首席分析师王玟琳表示，成都是第一个建设第四代住宅的城市，它是利用错层设计为高层建筑打造花园和露台，家家都有空中庭院，能种花种菜，它的舒适度会更高。但是在北方城市，受气候的影响，它的维护成本会更高，还属于一种新兴设计。

业内人士表示，第四代住宅虽然有一定优势，但它的建设也会面临一些挑战，比如：建造成本高、后期维护成本高、蚊虫困扰等问题，未来还需要政策制定、产品打磨等方面进一步完善。新产品的出现总是会对旧产品的客户形成分流，但第四代住宅产品的发展预计会是渐进式的，整体上对于当前市场库存去化的影响会相对有限。