风口智库｜存量房贷“降息”预期再起！动力何在？问题卡在哪儿？

新一轮存量房贷利率调整要来了吗？

自上周五至今，关于调整存量房贷利率的消息频出，并引起社会广泛关注讨论。

8月30日，有媒体称，政策方正在考虑进一步下调存量房贷利率，同时称存量房贷允许转按揭，即将现有的按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同。

这一消息未得到官方证实。不过，对上述涉及房贷的消息，招商银行行长王良在9月2日中期业绩会上表示，招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。

几天之后的9月4日，又有媒体消息传出：中国据悉考虑分两步下调存量住房贷款利率，共计下调80个基点左右，首次下调可能会在未来几周内进行，第二次下调将于明年年初生效。

截至目前，央行和国家金融监督管理总局等部门对上述消息未予置评。值得注意的是，在9月5日举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，利率方面，央行持续推动社会综合融资成本稳中有降，同时也要看到，受银行存款向资管产品分流、银行净息差收窄等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。

青岛老城区一角。图片来源：新华社

新旧房贷利差约80个基点

不可否认的是，“下调存量房贷利率”的预期越来越高。为什么？原因之一在于，随着今年LPR下调，新发个人住房贷款和存量个人住房贷款利差扩大。

目前，市场存量房贷利率在4%左右。

2023年8月末，为减轻居民利息负担，支持扩大消费，央行与金融监管总局联合推动商业银行下调存量首套房贷利率，超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点。

2024年2月和7月，央行两次引导5年期及以上LPR下行累计35个基点，由此估算，当前的存量房贷利率约在4%。

贷款市场报价利率（LPR）。截图来源：中国人民银行网站

中信证券研究也显示，考虑到大部分按揭在今年1月1日经历重定价，少部分按揭在今年2-8月经历重定价，以及今年以来存量高定价按揭提前还款，我们估算，当前存量房贷加权平均利率会在3.9%-4%左右。

那当前新增按揭利率在什么水平？央行数据显示，2024年7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，比上月低9个基点，比上年同期低68个基点，处历史低位。这个利率还在下降中。

另据中原地产研究院统计，2024年8月全国首套房平均利率为3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%左右。一线城市中，目前5年期以上首套房贷利率最高的北京、上海是3.4%，广州低至2.9%，而二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

这意味着，存量房贷利率与最新房贷利率之间仍有着80个基点左右的差距。

高利差下，许多贷款人瞄准了提前还贷。国泰君安研究显示，2024年4月，居民早偿率指数达到37%的历史高位，反映居民提前还贷行为明显增多。

而提前还贷的直接影响就是，银行的按揭贷余额大幅缩水。央行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。今年上半年，个人住房贷款余额减少了3800亿元。其中，六大国有商业银行按揭贷余额减少3119亿元。

根据上市银行披露的半年报来看，住房按揭依旧延续去年的收缩之势，多家银行将个人住房贷款余额下降归因于，房地产市场调整和提前还贷规模增加。

动力与压力并存

今年7月，央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，指出，存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

在下一步工作中，央行强调要“督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力，激发市场活力，推动经济持续回升向好”。

截图来源：《中国区域金融运行报告（2024）》

此外，7月31日召开的国常会强调，“要研究推出一批操作性强、效果好、让群众和企业可感可及的增量政策举措”。

综合来看，降低存量房贷利率符合中国经济发展需要和群众实实在在的利益，未来存量房贷利率仍存在下调空间和预期。

具体调整方面，中指研究院市场研究总监陈文静认为，未来存量房贷利率的下调范围有望扩展至二套住房。若未来真正实施下调存量房贷利率的政策，预计整体下调幅度可能低于上一轮调整。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提出，建议尽可能一次性将房贷利率下调至中长期定期存款利率的水平。他表示，此举旨在让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而阻止提前还贷行为，并鼓励居民选择按揭购房的方式。

然而，需要特别注意的是，存量房贷利率下调，无疑会侵蚀银行机构的息差和利润，银行机构可能需要在利润降低和信贷流失之间做出权衡。银行机构如果不接受这种调整，可能会带来房贷这种优质信贷资产的流失。

“频繁或者大幅度降低存量房贷利率，对于银行经营稳定性是有压力的，合同签好的利率收入突然减少，会导致银行的存贷利差缩小，甚至会出现倒挂。为了弥补银行的利差损失，央行和存款端又要降低利率，而当前存款利率和银行间利率已经很低，事实上向下空间不足。”知名经济学者盘和林在接受采访时表示，所以对于降低存量房贷利率，银行的积极性不高。

招商银行行长王良在中期业绩交流会上称，这方面（下调存量房贷利率）政策推出的话，对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。“宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”王良进一步表示。

陈文静同样认为，若要推动存量房贷利率的下调，后续可能需要更多配套政策的出台，以引导银行实施这一调整。

（大众新闻·风口财经记者 张亭旺）