观澜亭｜商品房销售取消“公摊面积”，对购房者有多大利好？

最近，先后有城市发布商品房销售“取消公摊”的消息，引起购房者关注。

12月17日，河北张家口市发布政策，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

12月12日，湖南衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。根据通知，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

多年来，消费者购房是按照房屋建筑面积计价的，房屋建筑面积包括两部分面积：一是套内建筑面积，或叫专有建筑面积；二是“公摊面积”，也叫分摊建筑面积。衡阳实行套内建筑面积计价，张家口逐步推进“取消公摊”，都是改变商品销售面积计价方式，这对消费者会将带来多大影响？

第一，“取消公摊”对商品房的房屋总价影响大吗？

表面上看，“取消公摊”，购房者将不再需要为公共区域支付费用，这可能会影响开发商的成本和房屋售价，消费者似乎可以节省一笔购房费用。实际上并非如此。

我们平常所说的“公摊面积”‌，是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。这些“公摊面积”的建设，开发商是要付出成本的，也必然要计入销售价格，商品房销售实行套内建筑面积计价，必然要通过套内价格体现出“公摊”建设成本，因此，一套商品房的房屋总价，无论是按照现在房屋建筑面积计价，还是按照套内建筑面积计价，在总价上应该不会有很大的差别。

当然，按照套内建筑面积计价，面积小了，单价会体现出上升特征。同策研究院研究总监宋红卫表示：“由于开发商的开发成本是既定的，如果按照套内面积来计算，一般会导致房屋单价上升。比如原来100万元买100平方米的房子，套内面积是75平方米，如果按建筑面积计算单价的话是10000元/平方米，按75平方米套内面积计算单价是13333元/平方米，购房者的购房款总额不会变，只是房屋单价的标签发生变化。”

第二，“取消公摊”，对保障购房者权益是一个利好。

“取消公摊”对商品房的房屋总价影响不大，但取消公摊面积，可以使房屋交易更加透明、公正，有助于切实保障购房者的合法权益。

据笔者调查，现在济南市场上商品房公摊面积占比一般在20%—25%之间，这也是消费者可以接受的比例。但从全国情况来看，有些地方的开发商会通过提高“公摊”占比的方式，谋取不恰当利益。比如，此前有媒体报道，某地购房者李先生购置了一套110平方米的房子，等到收房时却发现套内面积仅有60多平方米。此前，购房时销售人员口头承诺的公摊面积比例为31%，可收房时却变成了46%。

因此，商品房按照房屋建筑面积计价，有一个弊端是，不良开发商有可能会在“公摊”上搞一些小动作，比如：套内建筑面积减一点，公摊面积多一点，而房屋建筑面积不变。公摊面积测量上存在困难，导致在监管方面会产生阻碍。如果按照套内建筑面积计价，购房者自己拿着卷尺就能把面积量一个差不多，按照套内建筑面积销售，比较透明，能够较好地保障购房者的“得房率”。

第三，“取消公摊”，是一件具有连锁反应的事。

商品房销售取消公摊面积，对供暖费和物业费征收等，可能会带来一些影响。

商品房可以分为居民住宅和非居民住宅两大类，其中非住宅商品房是指不能作为住宅使用的房屋，主要包括办公用房、商业用房、工业用房、旅游用房、经营活动用房等‌，二者的取暖费收取在很多城市存在差异。有的城市居民住宅采暖单价按套内建筑面积计算，非居民住宅采暖单价按照建筑面积计算，如果“取消公摊”，计收方式也必须随之变化。

商品房销售实行套内建筑面积计价，更大的影响体现在物业费计算方式。现在许多城市的物业费，一般是按照房屋建筑面积计算。如果商品房销售实行套内建筑面积计价，物业费总额不会发生大的变化，但物业费计算方式会随之变化。

概括起来，商品房销售取消“公摊面积”，会对购房者带来一些生活费用计算上的变化，但最大的利好是实现“明明白白消费”。 

（大众新闻记者 周学泽）