从“废墟”里找寻“突破口”——烟台市芝罘区人民法院民事审判一庭法官高君荣调解止争

讲述人：烟台市芝罘区人民法院民事审判一庭法官高君荣

“法官，我已经收到被告一次性补偿给我的170多万元了，实在太感谢您了！”电话里传来原告激动的声音。

思绪又回到了去年12月，我带领团队前后仅用一个月的时间，成功调解一起标的额上百万的房屋租赁合同纠纷案件，赢得了当事人的一致认可。

原告某房地产公司将商用房屋出租给被告周某使用，合同租期为10年零7个月，其中7个月为装修免租期，但被告周某在合同签订后不足7个月便违约，未按期支付租金。且在接手房屋后，周某将原本能对外经营的酒店内所有物品搬走，并将房屋拆得面目全非，从精装变成了毛坯。之后，周某既不装修也不缴纳租金，并拒绝沟通，见此情景，房地产公司一气之下将周某诉至芝罘法院。

案件受理后，我第一时间与双方当事人电话沟通。原告对于被告周某的行为表示非常不满，要与其解除租赁合同。

“没到7个月他就违约不支付租金，还把酒店拆成‘废墟’，法官您给评评理！”

原告的诉求是要求被告支付租金、补偿费及经济损失费共1185000元，并且将房屋恢复至原状。

随后，我将原告诉求告知被告周某，他表示：“确实是我违约在先，对原告要求支付的1185000元违约金无异议。但是将房屋恢复原状实在是困难，看看能不能以折现的方式补偿给原告。”

我在得知被告的真实想法后，立刻调整案件办理思路，趁热打铁与原告联系，站在节省当事人诉讼时间和诉讼成本的角度，询问其是否有调解意向。在征得双方当事人同意后，组织双方来到法院召开庭前会议进行调解。

在调解过程中，我以被告提出的金额补偿的方式用作为“突破口”提出解决办法：“从原告提交的证据来看，房屋恢复成原状很难实现，需要大量的金钱和时间成本，不如将其换成补偿金。”双方当事人表示认可。到此，案情已经基本明朗。

但紧接着又出现了新的难题，房屋恢复原状的补偿款需要做司法鉴定才能确定，鉴定期间房屋需要维持“废墟”状，考虑到涉案房屋面积较大，为了将当事人损失降到最低，我再次对双方进行“背靠背”调解。

“一方面房屋鉴定的费用需要双方承担，也是一笔不小的费用，另一方面鉴定需要时间，对于商铺而言无疑扩大了损失”，在我的工作下，原告也表示愿意适当降低赔偿金额。同时，我还向双方当事人说明了诉讼程序及可能产生的法律后果，引导他们从节约时间成本、维护良好社会关系的角度出发，寻求和解之道。

通过和双方当事人细致沟通，向他们释法明理、陈述利弊，最终促成双方握手言和，达成调解协议。双方同意在不鉴定的情况下，被告一次性补偿原告违约金和房屋补偿款共计170多万元用以弥补原告的损失，原告也能及时合理利用房屋。

法官提醒

出于商业经营目的，商铺承租人往往会在征得出租人同意的情况下，自行出资对商铺进行装修。商铺租赁合同到期或解除时，房屋装修应该怎么处理，很多房东和租客因存在法律认识上的盲区，未能理性、妥善解决，以致引发矛盾并造成不必要的损失。在这里法官提醒大家，租房过程中，承租人应按照约定用途使用房屋，妥善维护房屋设施，如需装修需取得出租人的同意，退租时应向出租人交还完好状态的房屋。

在办案过程中，调解是定分止争的最佳方式。一个案件的调解过程，最关键就是找准“突破口”，只有在耐心倾听当事人诉求，找准双方的矛盾点，摸清双方心理底线的基础上，才能发现“突破口”，从根本上解决当事人之间的纠纷。

（烟台市中级人民法院）