问法热线｜墙皮脱落致人受伤，物业是否需要担责？聚焦物业纠纷，市民的这些疑问有答案了

业主与物业发生摩擦较为多见，发生纠纷后如何协商或者维权，不少市民把握不准边界。5月6日，半岛问法热线聚焦物业纠纷，山东创凡律师事务所的刘宗霖律师与李慧敏律师在线解答市民疑惑，就市民遇到的各类物业纠纷进行了详细剖析，给出专业的法律建议，赢得来电市民认可。

去年年底，王先生的孩子在小区楼下玩，突然被外墙脱落的墙皮砸中肩膀，当时孩子疼得站不起来。“送到医院后，孩子做了骨折复位手术，一共住院12天，光医疗费就花了近8万元。现在经鉴定，孩子构成十级伤残，伤后休息、护理、营养都需要好长一段时间。”王先生告诉刘律师，经警方对现场碎块和落点的比对勘查，初步排除他人高空抛物，系楼房高层外墙贴片自然脱落。

“我认为这是物业的责任，出事后找物业谈赔偿，他们一直推诿，说和他们没关系，拒绝赔偿。”王先生询问律师，这种情况物业到底有没有责任？是否应该承担赔偿？

刘律师表示，就王先生描述的情况来看，物业大概率需要承担责任。“《中华人民共和国民法典》中有规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。这里采用的是过错推定原则，也就是说，物业作为小区公共设施的管理人，除非能证明自己没有过错，否则就要对您孩子的受伤承担责任。”刘律师表示，根据王先生的描述，经警方勘查已排除高空抛物，确定是楼房高层外墙贴片自然脱落，而小区物业对建筑物外墙这类公共部分，负有充分的管理维护义务。

“您需要收集相关证据，比如孩子的病历、诊断证明、医疗费用票据、伤残鉴定报告；拍摄外墙脱落现场照片、视频；保留与物业沟通的记录；公安部门出具排除高空抛物的勘查证明等，向法院提起诉讼，提交证据证明物业存在管理过错，要求物业承担相应的赔偿责任，并主张合理的赔偿金额。”刘律师给出了建议。

房屋空置就不用交纳物业费吗？当天来电咨询的市民对物业费的关注比较多。“几年前我投资买了郊区一套房屋，但是由于上班不方便就一直没有住过，也没有办理房屋空置手续，现在物业给我打电话，说我已经欠了1万多元的物业费，我想问一下，这个费用合理吗？”徐先生表示，自己并没有享受物业的服务，甚至物业联系人是谁都不知道，“这种情况还要交物业费吗？”

“物业服务具有公共性，它的服务对象是整个小区或商务中心的全体业主，服务内容涵盖建筑物维护保养、公用设施设备维护、保洁、安保、绿化养护等。即使您的房屋处于空置状态，但实际上仍然享受了建筑物共有部分的维护保养，比如楼体结构的维护保障房屋安全；公共区域的卫生保洁维持整洁环境；安保巡查保障商务中心的安全秩序等服务。这些服务不会因为个别房屋空置就停止，而是持续保障整个区域的正常运转。” 李律师表示，关于空置房屋是否需要交纳物业费，法律有明确规定，“《中华人民共和国民法典》中有规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 ”

李律师建议徐先生主动与物业公司协商，尝试达成一个双方都能接受的解决方案，比如分期支付物业费，或者协商物业费的优惠折扣。“若协商不成进入诉讼程序，您需要准备好相关合同等证据，配合法院调查。法院判决后，若您仍拒不履行缴费义务，可能会面临强制执行。”

为方便市民咨询，我们上线了半岛问法热线读者群，有需要的市民可以扫码入群，我们会根据市民需求开启相应话题，也将联系专门律师定期解答市民关注的法律问题。

扫码进群

问题1：房顶漏水致使业主财产受损，物业是否需要进行赔偿？

张先生住在某小区顶楼。几个月前，张先生发现家里天花板渗水，就向物业公司反映了情况。物业派人来检查，发现是楼顶没及时清理修缮导致的，他们简单处理后，渗水确实减轻了些，但问题没彻底解决。一天夜里的一场大雨，张先生的房子大面积漏水。张先生找物业协商赔偿，他们态度很敷衍，说这不是他们的责任，不愿意赔。张先生询问律师，这种情况下，物业是否需要承担赔偿责任？

律师说法：张先生，根据相关法律规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。楼顶檐沟属于业主共有部分，物业有义务进行定期清理和修缮 。

从您描述的情况来看，您在发现渗水后及时向物业反映，已经在自身能力范围内尽到了注意义务。而物业在检查出是楼顶檐沟积水导致渗水后，仅进行了简单清理，没有彻底排除隐患，最终导致大雨后雨水积聚，造成您家财物损失。这说明物业公司没有按照物业服务合同约定，全面、正确地履行对业主共有部分的管理维护义务，存在过错。依据《中华人民共和国民法典》中规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，物业应当对您的损失进行赔偿。建议您先收集相关证据，比如您向物业反映渗水问题的微信聊天记录、电话录音、书面报告等、物业检查处理的记录、房屋受损的照片和视频、受损物品的购买发票和维修单据等；然后再次与物业进行协商，协商过程可以录音，保留证据；若协商不成，您可以向法院提起诉讼，通过法律途径要求物业赔偿损失。在诉讼过程中，这些证据将有力支持您的诉求，帮助您维护自身合法权益。

问题2：业主在小区内受到财产损害，物业是否需要担责?

郑先生在某小区经营一家便利店，小区是由某物业管理有限公司提供服务的。就在前段时间的凌晨，郑先生的便利店被盗了，当时他第一时间报了案。后来他仔细想了想，觉得物业公司没有尽到安保义务，才导致他遭受了这么大的损失。小区里明明有保安巡逻，监控设备也应该正常运行，但小偷还是成功进入他的店里偷走了不少货物，而且事发后他找物业沟通，他们也没有给出一个合理的说法。郑先生询问律师，物业公司是否应该对自己的损失承担赔偿责任？

律师说法：郑先生，《物业管理条例》中的确有规定，物业公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作 。同时，一般的物业服务合同也会约定物业公司对公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务。但需要明确的是，物业公司承担的是小区公共秩序维护及协助救助报告等义务，并不包括对业主室内财产提供安全保障。要让物业承担赔偿责任，需要证明物业存在明显过错，且该过错与您的损失存在直接因果关系。比如，门禁系统长期损坏未维修，导致外人可随意进出；保安未按合同约定进行巡逻，或监控设备故障却未及时检修等。若能证明这些情况，物业就可能因未履行好公共区域的安保义务，对您的损失承担一定比例的赔偿责任。在您便利店被盗事件中，小偷进入您室内盗窃，这超出了物业正常安保义务的范围。所以，在物业公司不存在放任犯罪结果发生，也不存在不履行公共安保维护和协助救助报告义务的情况下，您要求物业公司赔偿被盗财产损失，在法律上较难得到支持。建议您先等待公安机关的调查结果，争取追回被盗财物。同时，仔细查看物业服务合同，收集物业可能存在失职的证据，比如门禁记录、监控维修记录、保安巡逻排班表等。如果发现物业确实存在未履行合同义务的情况，可先与物业协商赔偿事宜，协商不成再考虑通过诉讼解决纠纷。

问题3：车辆停放在地下车库被剐蹭，物业是否需要进行赔偿？

刘先生和小区物业签了《车位使用协议》，租了地下车库的一个固定车位，每个月都按时交场地租赁使用费。本来觉得把车停在租的车位挺安心的，可前几天他去开车的时候，发现车身有一道很长的划痕。刘先生第一时间就去找物业，想着让他们帮忙查监控找出肇事者。结果发现好多关键位置的监控录像都是缺失的，根本没办法确定到底是谁剐蹭了他的车。刘先生和物业理论，他们却一直推脱责任，说监控录像缺失不是他们的问题，他们也没办法。刘先生认为自己每个月交着车位租赁费，作为物业，应该保障自己车辆停放期间的安全。他询问律师，现在因为物业的监控没做好，导致找不到责任人，自己车辆的损失是否应该由物业来承担？

律师说法：刘先生，《中华人民共和国民法典》中有规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。您与物业公司签订《车位使用协议》后，物业公司作为出租人，有义务保障租赁车位处于安全、适租的状态。同时，《物业管理条例》中也有规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业公司对小区内的财产及人身安全负有基础的安全保障义务，安装监控设备就是其履行安保义务的方式之一。根据您的描述，您已按约定缴纳车位租赁费，并将车辆停放在租赁车位，对车辆受损不存在过错。而物业公司虽然安装了摄像头，但部分监控录像缺失，导致无法确认车辆受损的直接责任人，这属于未全面履行基本的安保义务，存在明显过错。这种过错与您无法找到肇事者进而无法获得赔偿之间存在直接因果关系。所以，您有权向法院提起诉讼，要求物业公司承担相应的赔偿责任。在诉讼过程中，您需要准备好《车位使用协议》、缴纳租赁费的凭证、车辆受损的照片、与物业沟通的记录等证据，用以证明双方的租赁关系、您已履行合同义务，以及物业存在安保失职行为。凭借这些证据，您在诉讼中争取赔偿的把握会更大。

（半岛全媒体记者 尹彦鑫）