痛点·重构·赋能——王有标详解城市更新金融创新破局路径

海报新闻记者 闫晓辉 李萍 济南报道

在城市更新成为发展热点的当下，项目落地成为亟待解决的问题。围绕这一话题，6月25日，在2025山东省城市更新“汇”活动专家分享交流环节，中建山东投资有限公司党委副书记、总经理王有标进行了题为《从城市更新解读城市更新的金融创新》的主题分享。

城市更新项目为何落地难？王有标在主题分享中直指关键：资金问题是城市更新落地的核心。

王有标从痛点分析、多元化投融资方式解读、金融创新实现路径等方面展开深入探讨，为城市更新融资破局提供了思路。

王有标指出，当前城市更新融资存在四大痛点。其一，资金周期长。与传统房地产开发相比，城市更新项目即便经过良好策划运营，理想状态下也需10 - 15年才能回收投入，长周期、低回报与高风险并存，与资金快速投入、回报及风险控制需求相悖。其二，项目投资回报低。城市更新多聚焦于基础设施和民生兜底领域，可运营产生利润的空间有限，前期投入大且需养护客户，易出现较大亏损。其三，政策执行与市场环境存在不确定性。中央和地方虽出台众多政策，但配套不足，财政金融协同效应不佳，难以吸引社会资本和银行参与，复杂的产权关系也亟需政策界定。其四，系统性风险突出。政策变动、市场适配性及资金稳定性难以平衡，经营、社会与经济目标的冲突，公共性投入对现金流的影响，都给投资带来挑战。

针对这些痛点，王有标对多元化投融资方式进行了分析。从政策层面来看，中央加大了支持力度，安排超长期特别国债、实施城市更新专项资金支持地方基础设施建设……同时，落实税费减免政策，鼓励金融机构参与。金融监管总局将制定贷款管理办法，创新金融产品，完善市场化投融资模式，吸引社会资本，推动REITs发行，并确立灵活的权益流转机制，解决土地产权和定价问题。

在金融创新实现路径方面，王有标提出了具体方向。底层资产的重构与盘活是关键，通过深度挖掘空间价值，将物理载体转化为收益引擎。以深圳南头古城为例，植入文化元素，打造文化体验空间，定位消费群体和场景，形成社群生态，其在地消费收入超50%，整体收益的60%来自社会活动策展等；成都玉林路通过市井烟火与创意业态结合，提升社区商业坪效。此外，实现成本的科学瘦身与长效平衡，如重庆戴家巷采用危房加固和局部拆除方式，降低改造成本，通过业态收益分级策略实现高运营收入；推动绿色低碳与数字化融合，上海桃浦智创城实现碳交易目标和数据服务收益。城市更新应构建全周期金融支持链条，在启动、建设、运营、退出各阶段，匹配相应的资金支持方式。同时，建立多风险共担机制，政府、银行、金融保险机构与运营方协同合作，共同推动城市更新项目落地。