“悦来”品牌变闲置资产为消费胜地 山东财欣公司因地制宜打造资产盘活样板

5月10日，伴随着山东财欣公司悦来•文华里项目的正式开业，位于济南市市中区经六路117号的一处闲置资产迎来新生机，一系列以“在济南历史皱纹上书写青春诗篇”为主题的文艺活动在此拉开帷幕，包括“春芽”青年艺术家作品展、“非遗工坊”开放日、“城市更新”主题论坛等，吸引大量周边居民及省内外文艺爱好者前来打卡消费。

这是山东财欣公司以“悦来”商业品牌建设为抓手，变闲置资产为消费胜地的一个生动实践。山东省财欣行政事业资产管理有限公司（以下简称“行政资产公司”）作为山东财欣公司旗下专事行政资产盘活运营的主体，创新挖掘“悦来”商业品牌“近者悦，远者来”高质量发展思路，以精准定位助力消费提质扩容，因地制宜打造资产盘活样板。

近者悦，精准定位助力消费提质扩容

“文华里项目的前身是一处老旧闲置的省属行政事业单位办公楼资产。”行政资产公司旗下山东省财欣商业管理有限公司（以下简称“财欣商管公司”）是“悦来”商业品牌的运营管理主体，据财欣商管公司负责人向记者介绍，“接收以后，我们综合分析了该资产的优缺点，在‘悦来’商业品牌特色城市体验中心条线思路引领下，注重保留该资产历史建筑风貌的优势，同时通过植入非遗手作、艺术展览、特色餐饮等多元业态，改善老旧失修面貌，打造成集‘赏、创、聚、品’于一体的体验式消费新场地。”

作为城市更新重点项目，文华里项目已被纳入大观园1904街区整体规划，成为老商埠历史肌理与现代商业创意碰撞融合的新地标，为济南老商埠区消费提质扩容注入新活力，为赋能城市更新提供“轻资产输出+精细化运营”可复制经验。

文华里项目初战告捷，精准定位是关键。财欣商管公司始终把精准定位作为“悦来”商业品牌秉承的基本运营准则，体现“近者悦”的特色。目前主要围绕主题购物中心、便利社区商业中心、特色城市体验中心三条产品线打造特色商业，以差异化产品矩阵与精细化运营为周边居民提供便利、舒适、休闲的生活服务。

记者注意到，不仅文华里项目，山东财欣公司此前已成功开业并取得一定成效的悦来•春光里、悦来•欣悦里等商业品牌项目，均具有清晰的产品线定位和鲜明的“近者悦”特色。

2023年7月1日开业的悦来•春光里项目位于济南市解放东路，立足“构建精致社区型商业”定位，打造“逛吃玩乐购”一站式消费场景，以“15 分钟生活圈”提升周边居民生活便捷度，目前项目招商率已实现100%，租金溢价率、品牌存活率在区域同类商业体中处于领先态势，有效带动片区消费增量。

2024年6月开业的悦来•欣悦里项目位于济南CBD核心区，以“小而美”的高端定位，主推“轻奢零售+品质餐饮+定制服务”融合运营模式，搭建了全天候休闲场景和一站式消费生态，深度嵌入济南CBD区域品质消费生活圈，目前招商工作已基本完成，项目知名度、租金水平、品牌定位均居CBD前列。

今年“五一”期间，悦来•春光里项目客流同比增长30%，车流同比增长15%，成为拉动济南市历下区黄金中轴线周边社区商业繁荣的重要一环。悦来•欣悦里项目餐饮区消费热情燃爆，观粤小馆、松果餐厅、牌坊宴等门店出现最多80余人排队等位的火爆场景，就餐客流量较平日数倍增长，充分释放假日经济效应的过程中，生动展现出“悦来”商业品牌“近者悦”发展思路的活力与韧性。

远者来，因地制宜打造资产盘活样板

实现“近者悦”的同时，山东财欣公司“悦来”商业品牌还着眼于“远者来”的长远追求。

“变‘坐商’为‘行商’，积极走出去开展招商活动是悦来项目招商工作质速俱佳的重要保障，也是财欣商管公司对商业项目运营管理的深刻认知。”财欣商管公司资产招商部经理郗洪丽分析，“当前，商业项目‘建设容易运营难’的问题凸显，‘运营好’则是难上加难。财欣商管公司的成立，正是为了针对性地解决运营管理难题。基于长远考量，我们的招商工作特别注重合作方品质，也非常需要能够协调好各方关系的专业人才。”

     她坦言，为了推进招商工作，财欣商管公司尝试了多种办法，包括举办“无所不集”商业活动、推出主理人经营模式、一二层搭配招租等。特别值得一提的是，财欣商管公司注重金融主业发展支撑，秉承“引入+赋能＞传统招商租赁”的发展理念，创新设立商业投资基金，一方面保障所持商业项目招商工作顺利推进，通过“以投促招”，运用保底租金加利润分成、1+1绑定招商等模式抵御客观困难，赋能入驻商户发展，提高招租率；另一方面拓展增量业务，提升经营质效，为资产盘活拓展新思路。

而从资产盘活的角度看，目前“悦来”商业品牌的3个已成形项目还肩负着样板打造的使命，隐含着行政资产公司的特意为之与山东财欣公司的战略布局。

针对资产的实际情况，因地制宜设计改造盘活方案，是行政资产公司形成资产盘活样板的具体路径。比如，悦来•春光里项目地理位置优越，基础建筑涵盖商业和商务办公，适合发展餐饮、购物、娱乐、休闲等于一体的商业综合体。悦来•欣悦里项目为山东财欣大厦裙楼，具有依托CBD商务办公集群的天然区位优势及高效停车配套，因势利导发展高端商业是大势所趋。浓厚的历史建筑气息是悦来•文华里项目化劣势为优势的绝佳切入点，文旅商融合水到渠成。

据悉，行政资产公司目前接收的省属行政事业资产中包含诸多类似悦来项目前身的不动产，具有很大的运营管理空间，期待通过悦来品牌的探索，尽快形成一批可复制、可推广的样板。伴随着“悦来”品牌系列项目的落地，“远者来”愿景正照进现实。而且，这个“远者”不仅有招商伙伴、消费者，还有慕名合作者，目前已经有相关资产持有方跟行政资产公司达成了托管运营协议。

“悦来”商业品牌的运营活力也彰显出山东财欣公司精细化运营管理水平的进一步提升，助力消费提质扩容的同时，为城市更新和闲置资产盘活蹚出了新路子、拓展了新路径。下一步，在山东财欣公司的科学引领下，行政资产公司和财欣商管公司将聚力打造资产盘活运营的“山东样板”，积极探索产业运营、自主运营、委托运营、合作运营、租赁运营等多种运营模式，持续提升专业化资产运营服务能力，推动社会效益与经济效益共赢。

（大众新闻·山东国资记者 巩聪聪 / 通讯员 谷静 张志壮）