破篱·重建·共生——原淄博电焊机厂宿舍老旧小区危险住房改造盘活的基层实践

在城市更新的时代浪潮中，最难啃的“硬骨头”往往不是高楼大厦，而是那些承载着几代人记忆、却在岁月侵蚀下沦为“城市洼地”的老旧小区。

位于淄川区松龄路街道的原淄博电焊机厂宿舍，在经历逾半个世纪的风雨侵蚀后，一度成为墙体开裂、雨水倒灌、钢筋裸露的危险住房。

2025年，一场关乎130户居民、7户商铺生命财产安全的改造攻坚战在这里打响。面对“政策不兜底、居民改不起、市场不愿来”的连环死结，松龄路街道没有选择“等靠要”，而是直面挑战，攻坚破局，探索出了一条“政府主导、群众参与、市场运营、多方共赢”的老旧小区改造盘活新路径，为城市更新纵深推进提供了基层样本。

困境：“幸福大院”陷入“城市洼地”

“墙体裂缝能塞进手指，楼板钢筋锈蚀得厉害，一到下雨天，我们这就成了‘积水潭’。”回忆起改造前的日子，原淄博电焊机厂宿舍小区老住户刘师傅依然心有余悸。

这个小区建于1968年，共有5栋楼、130户居民，曾是承载着产城荣光的“幸福大院”。随着企业破产，小区长期处于社区代管状态，专业物业与维修缺失，楼体逐步演变为危房；加之毗邻主干道张博路，因路基抬升，小区雨水倒灌，变成“洼地”。2024年，经具备资质的第三方检测机构鉴定，原淄博电焊机厂宿舍小区1-3号楼危险性等级评定为D级，明确“房屋整体处于危险状态，承重结构已不能满足安全使用要求，建议立即停止使用并拆除”。拆迁改造势在必行，却面临三重困境。

产权与资金之困。历史遗留的复杂产权问题，导致政策上要求房屋使用安全责任人(即房屋产权人)承担危房修缮责任，但小区70%的居民是下岗职工，家庭月均收入不足3000元，自主筹资维修不具备可行性；若由政府单一主体承担改造责任，2200万元的资金缺口让区级财政难以独立承担。

利益与协商之困。居民在安置方式上意见多元，货币补偿、异地安置、原拆原建等诉求各异，且均具现实合理性，“众口难调”导致共识难以凝聚。

盘活与保障之困。受规划限制，该地块可开发用地仅6009㎡，开发价值不易显现，难以吸引社会资本。同时，住户中高龄、残疾、重病等特殊群体占比高，搬迁能力与后续保障面临现实考验。

破局：精准攻坚打开“通关路径”

“居民的急难愁，就是我们要啃的硬骨头。”面对多重困局，松龄路街道主动入局，以有解思维系统破题。

先破“资金关”：国资撬动，解开“死结”下“活棋”。

资金是最大的“拦路虎”。在深入调研基础上，街道确立“货币补偿为主、多元保障为辅”的安置方案，创新引入“政府+区属国企+社会资本”模式，由区属国企先期投入2000万元启动资金，负责拆迁安置，后期通过市场化招商，用商业运营的税收收益来平衡前期成本，打通了资金“任督二脉”。

再破“产权关”：虚拟分割，50户居民图上确权。

另一个死结是产权。1-5号楼130户居民，几十年来共用一本土地证。改造1-3号楼，必须征得4、5号楼50户居民同意。起初，这50户居民担心环境落差和施工干扰，超九成不同意分割。“如果按老办法，130户换证，没个一年半载办不下来。”街道创新提出“虚拟分割、权益量化”方案。在不改变物理现状的前提下，依据规划图纸，将整块土地“划片”，明确每栋楼的土地权益份额，只需4、5号楼50户居民在分割图纸上签字确认即可。这一招，既保住了居民权益，又为后续改造争取了“黄金时间”。

三破“民意关”：自助协商，44天100%签约创奇迹。

面对80户居民“众口难调”的安置诉求，街道没有大包大揽，而是指导居民成立了“拆迁改造自助委员会”，让有威望的老职工带头宣讲政策、沟通民意，接连开了19场“院落恳谈会”，仅44天时间，80户居民就完成100%签约。自助委成员翟善杰老人说：“都是老同事、老街坊，政策讲透了，顾虑打消了，心气儿也足了。现在就盼着新项目早点建成，我们这些老街坊还能常来往。”

蝶变：住有宜居实现“共赢共生”

一路通关，那就放手大干。在改造工程的扎实推进中，原淄博电焊机厂宿舍小区正在焕新蝶变。

民生进阶，群众实现“住有宜居”。

如今，原淄博电焊机厂宿舍小区居民已经搬迁安置完毕，在机器作业声中，1-3号楼已经拆除，清理出的土地上弥漫着新生的气息。4、5号楼的外墙保温和防水改造已经完成，居民从“住有所居”向“住有宜居”迈出了坚实一步。

干群共融，政府实干赢得民心。

对于14户唯一住房且经济困难的家庭，街道协调公租房“快速通道”，并发放租房补贴，确保“拆房不拆家”。工作中，街道、社区党员干部始终以真心换真心，以实干赢民心，干群关系持续升温。沿街商户刘女士因亲属失联无法过户，社区书记亲自带队赴京找人，最终解决了这桩“陈年旧账”。“政府把我的家事当成自己的事来办，我打心里服。”刘女士连连感叹。

场景招商，城市发展动能焕新。

老旧小区危险住房改造盘活释放出新的发展空间。松龄路街道创新采用“策划先行+场景招商”的开发思路，在拆迁之前就启动场景策划，结合小区地处中心城区、交通便利、人口密集等资源优势，系统研判区域消费结构与需求痛点，规划打造了餐饮、休闲娱乐、亲子游乐、便民服务等多种商业开发场景。这一方案立刻吸引了3家市场主体的目光。一个总投资4000万元、建筑面积8000㎡、预计年营收超4300万元的商业综合体正在有序筹备，不仅盘活了低效用地，还将完善区域配套，推动城市品质不断升级。

城市更新，民生落地。

这场老旧小区危险住房改造盘活，不仅是一次简单的拆旧建新，更是一场基层治理的系统实践。在2025年城市更新的考卷上，松龄路街道打破政策与利益藩篱，推动政府、群众、市场协同治理，实现民生保障、社会和谐与城市发展的多方共赢，为老旧小区危险住房改造盘活提供了系统解决方案，也为资源型城市、老工业区推进城市更新、提升基层治理能力贡献了宝贵经验。

（大众新闻·鲁中晨报通讯员 王枞枞）