山东楼市“小阳春”，真的来了？

每年春节后，楼市往往迎来一波“金三银四”的情绪回暖，“小阳春” 是否如期而至，成为市场关注的焦点。

放眼山东，从一线房产从业者的市场体感与实际交易数据来看，“小阳春”已在路上。

“小阳春”已在路上

“这周带看了四五个客户，算是多的，平时只有一两个。” 青岛从业五年的房产经纪人贾国民细数了年后上班这周的带看量。“小阳春” 的升温，在一线从业者的日常经营中体现得最为直观。济宁资深房产经纪从业者张灿灿也表示，“我们门店这周带看量上涨了两三倍。”

“新房带看量年后增多，热点区域和地铁沿线楼盘尤显。春节期间济南新房成交居重点城市第三，节后新线开通使沿线改善盘到访客户增多，部分楼盘行情上扬，开发商积极促销。”贝壳研究院济南地区负责人表示。

济南二手房近30日看房人数趋势。来源：贝壳交易平台

此外，记者从贝壳研究院了解到，据其不完全统计，年后济南二手房市场回暖，咨询量和带看量回升。该负责人表示，“春节假期网签成交量低，但后半段带看量回升，预计积压需求将逐步释放。”

山东楼市的回暖并非个例，这一趋势也与全国市场形成呼应。从全国来看，春节假期买房小高峰，是“小阳春”的前奏。

58安居客研究院报告数据显示，2026年春节后7天（初一至初七），一线、新一线、二线和三四线城市新房找房热度环比节前7天（除夕前七日）分别上升9.0%、8.9%、10.9%和11.6%。

谁是背后推手

“小阳春”热度不减，成为全年市场最具确定性的回暖窗口，背后有几重因素在发力？

春节后开发商的促销让利，成为撬动成交量的一大关键。贾国民表示，“开发商开年以后价格又下来一点，新房成交确实挺多的。”

此外，返乡置业需求的集中释放，也为市场添上了“一把火”。节前无暇看房的返乡人群，将春节假期作为置业考察的重要窗口，带看、成交行为集中出现，支撑节后成交量走高。

58安居客研究院报告数据显示，2026年春节后7天（初一至初七），三四线城市新房找房热度环比节前7天（除夕前七日）上升11.6%，三四线城市因热度基数较低，加上少量返乡置业，成为环比涨幅最高的梯队，印证了春节假期对下沉市场购房需求的激活作用。

“年后新房成交量占八成以上，且今年节后新房成交量较去年同期翻倍。”张灿灿也印证了这一现象，因为年前年后开发商活动力度比较大，叠加返乡置业的人群年前没时间看的，会选择春节假期带看， 成交量会高一点。”

此外，一位济南房产中介向记者分析道，“年后三四月份也是学区房购置的高峰期，孩子9月份上学，购置交易、网签等手续流程还需要时间，因此成交量也会在年后这段时间显现。”

乍暖还寒

尽管成交端与市场活跃度持续回暖，但从价格方面来看，楼市“小阳春”仍是乍暖还寒。

据贝壳研究院不完全统计，年后济南房价未回升，整体仍下行。2月济南二手房参考均价15187元/㎡，环比微跌 0.2%，全市均价稳中微降。

贾国民、张灿灿从实际成交价测算也发现，年后青岛、济宁当地的楼价也未明显回升。贝壳交易平台数据显示，2月，青岛二手房成交均价1.12万元/㎡，环比下跌3.4%；济宁二手房成交均价0.62万元/㎡，环比下跌1.1%。

近12个月青岛二手房成交价趋势。来源：贝壳交易平台

近12个月济宁二手房成交价趋势。来源：贝壳交易平台

值得注意的是，房价的持续低位运行，也催生了二手房市场的新变化。

壹合产业发展研究院院长许传明分析道，“年后开发商降价等促销措施，吸引的只是‘站在门槛上的一批人’，而不是所有人。二手房房价下降到一定程度之后，击破了卖方的心理预期之后，出现了‘卖转租’的现象。”

二手房市场“卖转租”现象不是个例。在济宁从事多年房产经纪业务的张灿灿深有感触，其手中约三成房主因长期挂牌未成交，且难以接受当前的成交价格，选择将挂牌出售的房源转为出租。

“房价下降并非无限制，”许传明分析道，“目前来看，二手房房价总体小有波动，但整体已基本企稳，算是稳住了。”

市场回暖，何为关键

楼市的回暖，离不开政策的持续托底。

近年来，从中央到地方，楼市政策导向清晰、力度持续加码。近期，‌上海“沪七条”新政‌发布，大幅降低非户籍购房门槛，再次掀起楼市新热度。

回首2024年山东出台“楼市19条”，济南、青岛、烟台等省内多市相继出台相关政策，种种利好刺激下，山东楼市“回稳”成为不断被一线从业者提及的关键词。（详情见此前报道《财经深度丨山东“楼市19条”百日观察：“回稳”成共鸣，土拍迎“翘尾”》）

与此同时，“任何一个市场的良性发展，本质上是靠内生动力循环推进的” ，许传明认为，促进市场回暖的关键不仅仅依靠政策提振，政策更多起到的是调整与辅助的作用，行业内生动力的修复才是关键。

58安居客研究院也给出判断，“尽管同比下行态势未改，但节后环比回升的势头，叠加各地人才房票、公积金提额等政策的持续发力，核心城市与自贸港等特殊优势的三四线城市，有望率先迎来成交修复。对于多数普通二三线城市而言，如何通过政策、产品、营销方式等创新方式激活本地需求，仍将是推动市场回暖的关键。”

（大众新闻记者 都亚男）