望岳谈｜“住建局”改“住更局”，一字之变背后的深意

2024年，湖北17个市（州）的住房和城乡建设局集体更名为住房和城市更新局。随后，深圳、广州则另设了专门的城市更新机构。2026年1月1日，山东省首部城市更新地方性法规《济南市城市更新条例》正式施行，为泉城有机更新立下了法治标尺。这场“换牌”运动正在全国多地悄然铺开……

从“住建局”到“住更局”，从“建设”到“更新”，一字之变，背后是城市发展动力引擎的整体切换：从“在空地上盖新的”转向“把旧的变好的”。这不仅仅是城建系统的一次业务调整，更在于城市更新不仅是城市发展和房地产业转型的新阵地，更是以人民为中心的发展理念与经济社会发展之间一个难得的、天然的结合点。

目前，中国城镇人均住房建筑面积已超40平方米，户均住房达1.1套以上。2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个，加装电梯1.4万部，惠及470多万居民；“十五五”期间将改造城镇危旧房约50万套。山东“十四五”期间全省开工改造老旧小区16275个，惠及289.3万户；棚户区改造开工30万套，60余万群众“出棚进楼”。现有存量住房中，很多都需要不同程度的更新改造。这是一座体量真实的、刚性的需求富矿，一旦有效开采，释放的能量将远超预期。

然而，长期以来我们习惯把“改善居住”单纯归入民生支出的范畴，这种认识大大低估了这个需求的经济分量。

不妨算一笔账。买新房，消费链集中在一次性交易：土地出让金、钢筋水泥、开发商利润。钱的大头流向了土地和金融环节。而旧房改造的钱，更多地流向了制造业和服务业——建材厂的车间、家电企业的产线、装修工人的口袋、物业公司的运营。它不是脉冲式的投资，而是一连串持续的、与日常生活紧密相关的消费。

住建部部长倪虹在《求是》撰文指出，“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务，将带动数十万亿元的投资和消费。这说明，“十五五”期间，改善居住将是经济发展的重要“发动机”之一。

城市更新天然地把民生账和经济账合成了一本。改的是老百姓的房子，拉动的是经济增长的内需；花的是惠民生的钱，激活的是建材、家装、家电、智能设备、社区服务的产业链；解决的是“住不好”的痛点，释放的是“稳投资、促消费、扩内需”的动能。在这个领域，为民本身就是发展，发展本身就是为民。

济南舜耕路38号的原拆原建试点项目，这处位于核心地段的老旧小区，走的是“原址改造+商品房开发”并行的路子。居民改善了居住，资产实现增值；施工方有了工程，产业链转了起来；片区品质提升了，城市功能也得到了优化。

《济南市城市更新条例》确立“保留改善、改造提升与拆除重建并举，以保留利用提升为主”的原则，推出弹性管控、混合功能用地等一整套政策工具箱。围绕泉城特色，条例明确要对历史文化街区推行“小规模、渐进式、微改造”，支持利用泉水资源建设特色空间，让城市更新不再千城一面，而是扎根在一方水土之中。

北京首创“个人住房改建贷款”和“四联办”机制，实现“产权不断档、抵押不中断”，让居民的房产在改建期间不再“休眠”，而是可以继续作为融资工具。只要制度设计够精准、金融工具够灵活、技术手段够先进，老百姓改善居住的需求就是投资和消费的支点。

过去我们习惯于在城市的外围找增长：新区、新城、新地块。今后我们必须学会在城市的内部找增长：旧楼、旧街、旧管网。前者的动力是土地增值，后者的动力是人的需求。前者靠卖地就能运转，后者需要制度、金融、技术、运营的系统支撑，门槛更高，但可持续性也更强。

城市更新这篇大文章，写的是砖瓦管网，落笔的却是以人民为中心的发展逻辑如何在一砖一瓦间生根发芽、枝繁叶茂。当民生的温度和经济的热度在同一片工地上同步升温，“一字之变”所蕴含的万亿新机，就不再只是一个预期，而正在成为可触可感的现实。

（大众新闻记者 王瑛琪 策划 周学泽）