房市进入“存量时代”：变和不变

国务院新闻办公室9月18日举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛介绍，当前房地产市场出现了“两个转变”：一个是供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代——二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%，标志着进入存量时代。

52%，不是一个小数。这意味着，全国每成交两套住宅，就有一套是二手房。今年上半年，全国已有18个省份二手住宅交易量反超新房。房子，正从“建新房、卖新房”的单向赛道，转入新房、二手房并举的双轨时代。

市场巨变之际，人心最容易浮动：有人焦虑，有人观望，还有人拿着旧地图，想找新大陆。越是这个时候，越要分清，这轮变化中，什么变了，什么没变。

变之一：位置的逻辑，从“买预期”变成“买确定性”

过去买偏远新区，买的是一张“规划图”。赌地铁、赌名校、赌产业导入——赌赢了，房价翻倍；赌输了，无人接盘。

如今，超过一半的购房者选择二手房。房子就摆在那里，配套就摆在那里，看得见、摸得着。今年上半年，全国二手房网签面积同比增长10.2%，这是用脚投票。所谓“好位置”，如今意味着成熟的产业、成熟的配套、成熟的生活；那些靠“画大饼”撑起来的远郊概念盘，正在被市场残酷抛弃。

不是购房者变保守了，而是变理性了。信息越透明，预期的溢价越薄，确定性的价值越重。

变之二：品质的定义，从“营销噱头”变成“生活内功”

以前看房，看售楼处多豪华、样板间多炫酷、精装标准多唬人。现在购房者变得极其挑剔：得房率到底是多少？层高够不够？隔音好不好？

这背后，是“好房子”从概念走向标准。住建部新标准明确，将从14个方面提高住房品质要求：层高标准从2.8米提高到3米；新标准提出4楼及以上住宅都要加装电梯；阳台、外廊等所有临空处护栏高度，统一提高到不低于1.2米。一些项目推行“管线分离”，让水、暖、电与主体结构分离，维修装修不用开墙打洞。

房子要住几十年。花里胡哨的“面子”，终究要让位于实实在在的“里子”。

变之三：收益的逻辑，从“赚差价”变成“抗跌与收租”

买房暴富的金融神话已经破灭。过去“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式难以为继，靠倒买倒卖赚差价的投机逻辑，同样失去了土壤。

住房，正从“投资品”变成“耐用消费品”。国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入大宗耐用消费商品类目——就像汽车、家电一样，房子的核心价值在于居住使用，而不是升值套利。对普通家庭来说，买房不再是一场暴富赌局，而是追求资产抗跌、稳定收租、安居乐业的长线安排。

当房子回归“住”的本义，市场才真正健康。

变之四：买卖双方的地位，从“卖方市场”进入“买方市场”

过去抢房潮里，购房者排队、摇号、托关系，怕的是买不到；如今供求关系逆转，购房者终于可以像买其他商品一样，实地考察、挑挑拣拣、货比三家，不再为烂尾焦虑买单。

这种底气，来自制度的托底。住建部等三部门印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，新出让土地、尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险；仍实行预售的，须主体结构封顶、购房资金全额纳入监管账户。目前，全国已有39地试点现房销售或出台支持政策，海南早在2020年就全面推行现房销售。从看图纸下单到进小区验房，这是时代的进步，也是对开发商真本事的终极考验——靠嘴卖房的时代结束了，靠产品说话的时代来了。

不变的，是定海神针：位置与品质

房子终究是用来住的。无论市场怎么变，核心城市、核心地段的价值逻辑没有变，居住的舒适度、生活的便利度没有变。

数据是最好的证明。2025年，中国城镇住房套户比达到1.07，住房短缺时代基本结束；城镇人均住房建筑面积超过40平方米。总量不缺了，但好房子依然稀缺，好地段依然抢手。9月10日，深圳福田安托山一宗仅5800多平方米的宅地，历经257轮竞价，被中海地产以25.5亿元拿下，溢价率高达125.46%。仅三个月前，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，以近300轮竞价、150.74%的溢价率，砸下57.72亿元，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。

核心城市的优质地块，从来不缺买家。

位置和品质，不是营销话术包装出来的，而是几十年城市发展沉淀下来的。市场越冷，这条规律看得越清。

存量时代，不是终点，是新起点

“十五五”规划建议明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。从有没有到好不好，从增量扩张到存量提质，从住有所居到住有宜居——变的是逻辑和赛道，不变的是让人民群众安居乐业的初心。

房子是用来住的，不是用来炒的。这句话的分量，在存量时代会越来越重。对购房者而言，放下投机心态，认真挑一套好位置、好品质的房子，好好住下去，就是最好的应对；对行业而言，告别野蛮生长，靠品质和服务赢得市场，才是唯一的出路。

市场在变，逻辑在变，唯有“住”的初心不变。这，或许就是存量时代给我们最大的确定性。

（大众新闻记者 董婉婉 策划 周学泽）