广州开出一线城市首张房票，有何目的？

风口财经记者 张亭旺

一张小小的房票，会产生多大的威力？

广州楼市日前出新招。1月5日，广州市荔湾区开出了全市第一张房票，这也是一线城市开出的第一张房票。

值得一提的是，从明确提出探索房票安置，到首张房票落地，广州“效率极高”。1月4日，广州市政府常务会议审议通过《广州市房票安置实施方案》，次日便在石围塘试点完成首批房票发放。而且，这距离去年10月24日广州明确提出“探索房票安置政策机制”才过去不到半年时间。

图片来源：广州荔湾发布

房票安置有何优势？广州对于推行房票安置为何如此迫切？房票制度落地，对广州楼市究竟有多大影响？与推进超大特大城市城中村改造有何联系？

符合三方利益

以往的拆迁主要有两种补偿方式：房屋安置（回迁）和现金补偿。不过长期以来，回迁存在原址回迁周期长、安置房不匹配、征地拆迁难等堵点，而现金补偿对政府、开发商的资金压力比较大。

这种情况下，作为一种补充补偿方式，房票应运而生。

据了解，房票是棚户区改造孕育出来的产物，在2015年棚改货币化浪潮之下，很多城市跟进推广。后来，随着棚改逐渐收尾，房票也慢慢淡出大众视野。

2017年，广州冼村改造规划范围。 图片来源：视觉中国

2019年，广州冼村，城中村拆迁。 图片来源：视觉中国

近几年，随着房地产市场的供求关系发生重大变化，房票再度被一些城市重启。据中指研究院监测，目前已有40多个二三线城市推出房票安置政策，比如，郑州、南京、南昌、厦门、贵阳、无锡和义乌等。

房票安置的机制效应是多方面的。

于政府而言，可以降低回迁用地安置需求，实现集约节约用地，缩短城中村改造周期，提升城中村改造效率。另外，可节省安置临迁费，减轻财政资金压力；

于开发商而言，房票会释放出巨大的购房需求，对新房库存去化会有一定带动作用；

于老百姓而言，除了房子和现金补偿之外，又增加了一个选项。以前安置房摇号分配，村民几乎没有办法按照自己的意愿选房。如今，房票安置可以让村民拥有更多房屋居住自主权；此外房票可以转让，据了解，被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让。房票限转一次。

广州为何急了？

房票安置会将拆迁户的住房需求引导至商品房市场。

一般而言，一个房地产项目从规划到交房的周期在2-3年，而广州推出的房票有效期为1年，这意味着以往在一个项目里沉淀的资金现在可以在不同项目里滚动起来，资金利用率可以放大2倍以上。

图片来源：广州荔湾发布

目前，广州新房市场依旧低迷，库存压力较大。据广州PLUS统计，中指院数据显示，截至12月24日，2023年广州新房住宅（不含保障住房）一共网签了73771套，为近十年来广州第三低，仅次于2014年和2022年。

那为何是荔湾区率先实施房票安置呢？

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，作为广州第一个颁发房票的旧改项目，荔湾区石围塘的首发，颇有标志性意义。为何在荔湾，直接原因是荔湾区近年来出让的土地比较多，2023年排在天河之后，位居广州第二位，新房供应量大，一手房库存规模在主城区最多，加上旧改放量，还要推进白鹅潭开发，迫切需要通过房票来去化。

据中指数据，截至2023年12月，荔湾区新房可售面积约84.6万平米，在广州中心四区中排名第1，整体出清周期约21.6个月，高于全市平均水平，库存压力相对较大。

1月8日，广州市规划和自然资源局在回应“房票”的焦点问题时指出，房票全市通用，可跨区购买“房源超市”中的房屋，增加了被征收人选择安置房源的范围，化解了复建区建设的不确定风险……也可以推动广州现行房地产市场去库存。

推进城中村改造

2023年4月，中共中央政治局召开会议指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。这是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

三个月后，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

广州是中国城中村数量最多的一线城市之一。据不完全统计，当地共有约300座城中村，容纳了500多万的外来人口。这个数量相当于一个中型地级城市的人口。

在这样的大背景下，广州探索房票安置的意义不言而喻。而诞生于广州新一轮城中村改造背景中的房票机制，或将为城中村改造提供新解法。

去年10月广州发布的《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》提出，至2035年，广州累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），相当于广州总面积的4%，其中包括旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。通过实施房票安置，降低回迁用地安置需求，缩短城中村改造周期；同时节省安置临迁费，减轻财政资金压力，定向去库存，多路径保障村民回迁安置。

广州城市更新规模分解示意图 图片来源：广州日报