风满楼丨央行千亿支持，存量房或减少10%

风口财经记者 张亭旺

昨日的一则乌龙消息，让“1000亿租赁住房贷款支持计划”重新回归大众视野。

1月11日，“央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款”引发市场关注。据了解，前述说法理解有误，央行批复的是“1000亿元租赁住房贷款支持计划”。

什么是“租赁住房贷款支持计划”？有何用途？对房地产市场影响有多大？以及对构建保障住房体系有何意义？借此机会，我们就来说一说。

实际上，这个1000亿的贷款支持计划，早在去年年初就形成了。

2023年1月13日，央行货币政策司司长邹澜介绍：最近我们在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，其中就包括住房租赁贷款支持计划。随后，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，1000亿住房租赁贷款支持计划设立。

注意，这是央行专门设立的结构性货币政策工具。

图片来源：央行

这些贷款是定向发放的，据悉，主要是向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个试点城市专业化住房租赁经营主体发放，用于收购存量住房、扩大保障性租赁住房和长租房供给。

这个贷款支持计划的基本逻辑是，央行按贷款本金的100%予以支持，利率为1.75%，即以低利率给到金融机构，鼓励金融机构按自主决策、自担风险的原则，同样以低利率发放租赁住房购房贷款（利率原则上不超过3%），降低租赁企业统租、统购社会存量住房的资金成本，提振规模化租赁投资经营的积极性。

上文已指出，1000亿贷款用于收购存量住房。值得注意的是，由于二手房具有分散性和不统一性，因此，这里的“存量住房”应该是指新房。

近两年，由于行业持续调整，商品房库存压力较大。据国家统计局最新数据，截至2023年11月末，商品房待售面积6.54亿平方米，同比增长18.0%。

实际上，在当下房子难卖，市场供大于求的背景下，市场上早就有一种呼声，希望地方政府回购商品房。如果收购存量住房，这样既能促进库存去化，又可用于保障房的供应。

江西赣州蓉江新区保障性租赁住房一期项目施工现场。 图片来源：视觉中国

从市场上看，几个试点城市早有动作。因为这笔贷款并非定额分给8个城市，而是依据项目条件来，原则上成熟一个项目就批一个，“先到先得”。

去年5月，租赁住房贷款支持计划试点在济南市正式落地，总计发放1.87亿元租赁住房购房贷款；福州市从去年4月开始，便已着手寻找合适的房源并上报，据福州日报，截至2024年1月上旬，福州全市范围内超过7200套存量房获批授信贷款。

近日，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地，4家银行总计发放18.5亿元贷款，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。

下面分析一下，8个城市用1000亿拿来买房子，到底多不多？

先看下这8座城市，一年能卖多少房子。根据多家机构发布的数据计算，这8个城市的住宅销售额，去年累计有1万亿。

也就是说，如果1000亿贷款全部发放，能消化掉超过1/10的房子。这对促进当地楼市稳定是极好的。

而且这些贷款只能由地方城市企业和事业单位享用，也即基本上只能是国资背景的房企或者城投才能享用。

原因很简单，回购这些商品房，适用于供应政府提供的保障性租赁住房，这个工作只能是央企、国企和城投来做。

而且，过去三年，国企、央企和城投大量兜底地方城市卖地，已经将自己的债务率拉高，如今定向给这类房企提供贷款，可以缓解一下他们的资金压力。

比如，青岛这次承担收购1032套存量房的青岛建融投资置业有限公司，是由青岛青铁置业发展有限公司100%控股，而青岛青铁置业发展有限公司是青岛地铁的全资子公司。

通过购买城投体系内的现房，用作保障性租赁住房，这可以一定程度上缓解地方化债压力。

保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”，是“十四五”期间我国住房保障体系的三大支柱之一，也是2024年决策层力推的重点支持发展领域。

2021年6月发布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出，加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题。保障性租赁住房的保障对象主要为符合条件的新市民、青年人等群体，户籍、家庭甚至收入限制逐渐被打破。

2023年以来，在住房市场进入存量时代的大背景下，保障性租赁住房加速发展。国家积极鼓励发展住房租赁市场，出台了一系列的鼓励、引导、支持政策。

刚刚进入2024年，央行、国家金融监督管理总局就发布了“2号文”——《金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。

可以预见的是，保障性租赁住房建设，将为提振经济、重构房地产市场发挥重要作用。而在新的一年里，筹集建设保障性住房仍将是各地的一项重要工作。

（本栏文章仅代表作者个人观点）